Cinform / 15.02.2016
Acompanhando inúmeras notícias do mercado imobiliário, sempre prendo minha atenção a todo aquele noticiário sobre redução no preço dos imóveis. E aí, passo a me questionar os porquês destas reduções? Seria só a crise ou teríamos outros motivos que possibilitaram essa nova condição para o mercado? Diante dos questionamentos e parando para analisar todo o momento que o mercado vem ultrapassando, gostaria de dividir com nosso leitor os meus pontos de reflexão.
No primeiro momento, acredito, e sei que muitos concordarão, que a redução no valor dos imóveis está diretamente ligada à queda das vendas. Ou seja, os preços praticados pelo mercado já não estão a contento e, antes, estavam fora das análises do comprador, já que o financiamento era certo e a valorização do imóvel aconteceria, independentemente do produto adquirido. O cliente comprava o imóvel já pensando em suas condições de financiamento e não no valor a ser adquirido. Assim, poderíamos destacar que houve uma adequação do preço do produto em relação ao seu mercado consumidor, e tal fato nos traz três pontos quanto a essa adequação.
O primeiro e mais claro a ser visualizado é a redução da margem de lucro das incorporadoras, visto que esta margem terá que se adequar ao preço aceito pelo mercado. Agora, fazendo apenas uma breve pausa, quero destacar um pensamento do empreendedor Flávio Augusto, dono do Orlando City e da Wise Up, e a quem acompanho e estudo, em que ele ressalta muito bem que lucrar não é pecado. Retomando nosso pensamento, digo que tal estratégia da redução da margem de lucro será a primeira a ser posta em prática já que boa parte dos produtos já foram desenvolvidos e lançados, não permitindo às empresas flexibilidade na composição de seus custos e riscos. Para os empreendimentos a serem iniciados ou que ainda não foram lançados, tenho certeza de que os incorporadores já deram início às estratégias de aquisição de terrenos por valores mais competitivos e mais baratos, assim como já apresentamos em artigos anteriores, os estudos e planejamentos dos empreendimentos estão cada vez mais meticulosos. Então, já abordamos outros dois pontos que farão os preços dos imóveis reduzir, que seriam a aquisição de áreas mais baratas e o melhor planejamento dos empreendimentos.
Para a aquisição das áreas, sei que boa parte dos incorporadores não adquirirão com o pagamento em dinheiro, em capital, já que o desembolso de grandes quantias financeiras prejudicaria muito o caixa de alguns empreendedores. Assim, a solução será uma prática antiga, a troca por unidades ou permuta, prática pela qual o empreendedor promete ao dono do terreno uma quantidade predeterminada de unidades como pagamento pelo terreno. Tal pratica é bem aceita em muitos mercados e atende as expectativas de todos, do proprietário de terra, do empreendedor e do mercado. Quanto à estratégia de planejamento dos empreendimentos, já destacamos em outros artigos, mas é válido lembrar como será primordial tal solução. Projetar de forma racional, buscar soluções tecnológicas para o canteiro de obras, racionalizar os custos e desenvolver produtos para nichos específicos.
Bom, posso afirmar que continuaremos com alguma redução dos preços dos imóveis, mas não acredito que os preços cairão em todos os empreendimentos lançados, como também não teremos tanta elevação nos preços. Posso até visualizar a retomada de alguns produtos de forma mais intensa, afinal a demanda está ai, sendo necessário lançar para atender o mercado e não apenas lançar para atender o próprio ganho.
