“Comprei o apartamento dos meus sonhos, com tudo que tenho direito e como sempre sonhei.” Tal afirmação ou sentença, foi uma das mais faladas nos últimos tempos. Todos temos o sonho da casa própria e, este, através do crédito fácil, deixou de ser sonho e passou a ser realidade para muitos. Além disso, também vimos muitos que já tinham imóvel e relataram ser “a hora de investir em imóveis na planta e revender na entrega.” Pois é, hoje, é notória que a realidade é outra, que antes de tais frases e ações, deveríamos ser melhor orientados quanto ao consumo. Acredito categoricamente que a culpa não é do consumidor, corretores e/ou incorporadores, mas sim, da falta de preparo para com o mercado imobiliário.
Podemos conceituar o distrato como sendo um contrato que tem por objeto extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato anterior, ou seja, no caso dos empreendimentos imobiliários, é a formalização do cancelamento e/ou desistência do contrato de compra do imóvel junto à incorporadora. Tal formalização vem crescendo assustadoramente nos últimos tempos e em todo país, a ponto de dar-se início a discussões jurídicas quanto ao procedimento de tais tratativas, para que o caos instalado não se perpetue para os próximos anos. E falo do “caos” instalado já que de todas as previsões pessimistas, acredito que nenhum incorporador contava com o crescimento destes distratos, e consequentemente, com a devolução dos imóveis para o estoque de suas empresas. O distrato traz consigo duas grandes mazelas para os incorporadores: a derrubada do caixa da empresa e a diluição da liquidez de seus empreendimentos. Já para o cliente, sei que nem todos gostariam, mas acabam se frustrando com sonhos não realizados, além de perdas financeiras. Todos perdem.
Estudamos o mercado com frequência, avaliando e buscando entender tendências, mas não imaginei que o distrato viria com tanta força. A fragilidade no modelo de compra dos imóveis, com condições nunca vistas no passado, – pagando-se apenas 30% até a entrega -, fez com que o comprador assumisse menores riscos e compromissos, afinal, é pouco para perder, quando comparamos com condições passadas que se tinha de pagar até 70% até a entrega do imóvel. Só comprava quem realmente tinha condições e coragem para assumir tal compromisso financeiro.
Como dito anteriormente, acredito que o mercado precisa de melhor estruturação, orientação e até regras mais claras de controle e ordenação. Sei que o crédito imobiliário foi extremamente importante para o crescimento do país, mas, uma vez com o consumismo desenfreado e sem “cabrestos” instalado, o entrave econômico é apenas uma questão de tempo. Ou será, que você, nosso leitor, não conhece ninguém que comprou no impulso porque teria financiamento fácil, que aproveitaria para ganhar dinheiro vendendo quando o imóvel estivesse pronto?
Se no caso americano o mercado passou problemas de financiamentos a supervalorização, podemos acrescentar que no Brasil, tivemos mais uma vez a máxima do consumismo sem pensar no dia de amanhã. Precisamos de políticas públicas e ações empresarias que possam nortear melhor o nosso mercado imobiliário. No passado, aprendemos e mudamos algumas condições comerciais e legais após a quebra da ENCOL, mas será que não seria necessário reavaliarmos essas cicatrizes que a maior incorporadora da época deixou para o mercado juntamente com seus 42 mil clientes que ficaram sem seus imóveis? Será que não estaria na hora de reinventar algo como os “planos 100” da vida? Será que depender tanto de instituições financeiras é o caminho?
Enfim, torço para que o momento passe, deixe aprendizados e seguiremos na busca de aprimoramento dos mercados, envolvendo todos os desenvolvedores de produtos imobiliários e clientes. A demanda não será finalizada com a crise, continuaremos com as cidades crescendo e a dinâmica do mundo moderno desejando por soluções mais sustentáveis e criativas.
Durante todo o ano de 2016 seguimos sem saber o que aconteceria, mas isso não quer dizer que agora, no final do ano, já tenhamos noção do que irá acontecer. Em pleno setembro, já ocorreram algumas definições, tendo com pauta mais relevante a conclusão do processo de impedimento da presidente. Entretanto, duvido muito que alguém saiba o que virá. Será que você sabe?
Escrevemos durante este ano inúmeros artigos relatando acontecimentos vinculados ao mercado imobiliário, as dificuldades e possíveis saídas, relações com clientes, planejamento, projetos, mercado, pesquisa, etc. Todos os artigos de forma mais branda, ou não, foram contextualizados ao momento da escrita. E agora, resolvi relatar sobre o assunto que vem marcando profundamente o dia a dia das construtoras e incorporadoras locais, e até mesmo, acredito que todas as empresas do mercado imobiliário do país. É o momento de levar em consideração todos ou boa parte dos pontos abordados em nossos artigos, e relatados acima. É o momento das relações entre as disciplinas do mercado imobiliário que é a gestão de incorporações.
Considero que a atividade relacionada a gestão de incorporação está diretamente ligada a todos os processos pelo qual um empreendimento imobiliário passa. Desde o surgimento, até a conclusão e entrega ao cliente. E assim, em decorrência do que o mercado imobiliário vem passado, é comum verificarmos como as construtoras estão cada vez mais preocupadas em gerir os processos e não apenas desenvolver os produtos e colocá-los no mercado. Não se pode mais dar oportunidade a falhas ou equívocos no lançamento dos empreendimentos. Hoje, um projeto não pode ser apenas bonitinho, tem de ter preço competitivo, qualidade, localização, diferenciais, a marca da sua construtora deve ter credibilidade e estar preocupada com o cliente. Acima de tudo, deve saber o que faz.
Assim, acredito que as construtoras e incorporadoras que não estejam pesando em como gerir melhor suas incorporações, devem estar passando por duas questões difíceis: a de sobreviver a qualquer custo e a de bombeiro, apagando o incêndio dos produtos mal planejados. E creio que há algumas empresas enroladas nestes dois fatos negativos.
Mas ainda dá tempo, tanto para empresas sem foco, como para os profissionais do mercado que ainda não seguiram o rumo da gestão do produto: como disse, a gestão da incorporação. Lembro ainda que lançar um produto é incorporar, mas não é gerir seu surgimento.
Ao meu ver, a boa gestão, ou a boa prática de gestão de incorporação, possibilita que o produto quando lançado pode atender algumas premissas como seu público alvo, suas estratégias comerciais e construtivas aliadas à sua viabilidade financeira, seus valores atendendo as expectativas do mercado e ligados a estratégias empresarias bem definidas, documentação e processos em dia, e inúmeros outros pontos que permeia o desenvolvimento dos empreendimentos.
É engraçado que quando tive os primeiros contatos com o processo de gestão da incorporação, no ano de 2004, o momento do mercado era um pouco semelhante ao atual. Ainda vivia-se uma incerteza de como o mercado poderia crescer e se desenvolver. Mas a grande diferença é que vivemos alguns anos de plena expansão do mercado, onde quem fazia a gestão, “como manda o figurino”, deveria estar perdendo tempo e dinheiro.
Bom, mas as coisas mudam, e o “figurino” é outro. A gestão nunca foi tão necessária. Como diz a primeira parte de uma certa música, de gosto questionável, “prepara, que agora, é hora”. Dê o seu feedback pra gente: [email protected]
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Como completamos seis anos agora em março, e consequentemente, nesse tempo deu-se início a entrega de empreendimentos que desenvolvemos em nossos primeiros passos como escritório de arquitetura, passei a enxergar por uma outra ótica a entrega do empreendimento. Antes, como funcionário de construtora, entreguei alguns empreendimentos e senti a sensação de dever cumprido por um trabalho realizado, já que naquele momento não fui responsável pelos projetos. Só que agora, passamos a identificar de forma mais forte e clara a vivência do cliente final, do comprador. Como arquiteto, e atuando quase que em nossa totalidade, no desenvolvimento de projetos para o mercado imobiliário, assumimos a preocupação de idealizar o produto, desenvolvê-lo atendendo as boas práticas da arquitetura, à legislação, ao mercado, e acima de tudo, à satisfação do usuário final. E justamente, essa satisfação do usuário final só pode ser identificada com a entrega dos empreendimentos que projetamos.
Afirmo sem medo, que quando iniciei o escritório, projetávamos para que o produto atendesse aos anseios das construtoras, das vendas e dos sonhos dos clientes, mas não tinha noção de como o produto passará por sua maior aprovação, quando iniciada sua vivência e seu uso, ou seja, a partir da sua entrega. Ainda este ano, continuaremos acompanhando a entrega de alguns empreendimentos projetados por nosso escritório, e tentaremos absorver não apenas as lições aprendidas com a obra, como buscaremos a identificação dos sentimentos desses clientes relacionado aos nossos projetos. Sempre seguimos a máxima de projetar idealizando tudo, mas sempre teremos um morador ou usuário pensando e/ou agindo diferente.
Muito em breve, haverá a entrega do Versatto Jardins, construído e incorporado pela Via Célere. E também, do condomínio horizontal, Costa Paradiso Club Residenciale, incorporado pelo grupo Polypromotion do Brasil. Mesmo sabendo que os dois empreendimentos são completamente diferentes em composição e localização, um sendo prédio localizado no bairro Jardins, e o outro, sendo um condomínio de casas na Barra dos Coqueiros, passará uma história em nossas cabeças quanto a todas etapas desenvolvidas até o momento. E buscaremos obter informações se as áreas de lazer atenderam o desejado pelo cliente, se a guarita e a sua segurança funciona a contento, se a piscina ficou confortável para o uso, se o projeto permitiu o convívio entre os moradores, dentre outros pontos a serem analisados. Claramente, levaremos para a prática tudo o que foi idealizado na concepção. E a prática, nem sempre será da forma como concebemos. Os dois empreendimentos em questão foram muito bem aceitos pelo mercado, com vendas acima de 80% das unidades totais e com previsão de venda do restante até suas entregas. E justamente pela boa aceitação do produto, será possível ver e relacionar na prática se o produto foi vendido por seus atrativos de projeto, sua localização, seu preço, ou todo o conjunto. Não esquecendo de avaliar e validar a construção, seu acabamento e qualidade.
Como etapa final para o produto imobiliário, normalmente culminando com festejos para construtores e clientes, a entrega do empreendimento realmente é uma satisfação generalizada. Aquela idealização em um terreno, passar a ser, literalmente, a edificação do sonho, do desejo, da necessidade. O produto imobiliário passa a vivenciar a cidade, e a cidade passa a integrá-loà sua vivência. Completa-se um ciclo.
